부동산 중개수수료율표의 핵심은 “국가 상한(별표1) + 지자체 한도액 + 월세 환산 산식(100배·70배)” 3요소를 적용해 구간별 상한을 계산하고 협상하는 것입니다.
<<목차>>
1. 주택 매매·임대차 상한의 큰 그림
2. 월세를 거래금액으로 바꾸는 법, 그리고 70배 예외
3. 오피스텔·토지·상가: 주택과 다른 잣대
4. 부가세, 협상, 영수증: 실무에서 자주 틀리는 포인트
5. 사례로 보는 계산: 매매 5억, 전세 3억, 월세 120만
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결론
요율 상한은 국가 규정으로 틀이 잡히고, 한도액·세부 운영은 지자체 조례에서 보완됩니다. 주택은 구간별 0.4~0.7%, 임대차는 0.3~0.6%가 일반적이며 비주택은 0.9% 이내 협의라는 큰 흐름을 기억하세요. 월세 산식과 70배 예외, 부가세 별도, 영수증 교부 의무까지 체크하면 분쟁 가능성이 크게 줄어듭니다. 실제 청구액은 상한 “이내”이므로 근거를 갖춘 협상으로 비용을 줄일 수 있습니다. 지역 페이지와 법령정보 사이트에서 최신표를 확인해 계약 직전 다시 점검하면 안전합니다. 숫자와 조항으로 확인하고 협상하면 최대 수백만 원이 달라집니다.
근거1. 주택 매매·임대차 상한의 큰 그림
주택 거래는 금액 구간에 따라 상한이 달라집니다. 매매·교환은 ‘5천만 미만 0.6%(한도 25만) → 5천만~2억 0.5%(한도 80만) → 2억~9억 0.4% → 9억~12억 0.5% → 12억~15억 0.6% → 15억 이상 0.7%’가 표준입니다. 임대차는 ‘5천만 미만 0.5%(한도 20만) → 5천만~1억 0.4%(한도 30만) → 1억~6억 0.3% → 6억~12억 0.4% → 12억~15억 0.5% → 15억 이상 0.6%’로 운영됩니다. 이 상한은 “최대치”이므로 의뢰인과 중개업자는 그 이하에서 협의할 수 있습니다. 시·도 조례가 한도액을 정하는 구간은 그대로 적용하되, 한도 없는 구간은 퍼센트만 상한으로 봅니다. 정리하면 부동산 중개수수료율표 기준은 국가 규정(시행규칙) + 지자체 조례(한도액) 2단 구조입니다.
근거2. 월세를 거래금액으로 바꾸는 법, 그리고 70배 예외
임대차에서 거래금액은 산식이 정해져 있습니다. 원칙은 ‘거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100)’이며, 계산 결과가 5천만 원 미만이면 ‘거래금액 = 보증금 + (월차임 × 70)’으로 다시 계산합니다. 예를 들어 보증금 500만 원·월세 40만 원이면 500만 + (40만×100)=4,500만 원이므로 5천만 원 미만, 70배 규칙을 적용해 500만 + (40만×70)=3,300만 원으로 본다는 뜻입니다. 이 거래금액이 어느 구간에 들어가느냐에 따라 0.5%, 0.4%, 0.3% 등 상한이 달라집니다. 산식이 법과 조례에 명시돼 있으므로 영수증이나 정산서에 근거를 남겨두면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 계산식 하나로 수수료가 수만~수십만 원 차이 나므로 산식 검증은 필수입니다.
근거3. 오피스텔·토지·상가: 주택과 다른 잣대
주택이 아닌 유형은 기준이 간단합니다. 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 상한으로 쓰이는 것이 일반적입니다. 토지·상가 등 비주택은 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 ‘상한≤요율≤0.9%’ 범위에서 협의합니다. 이때도 부가세는 별도이며, 지역 안내문이나 시청 페이지에 동일 내용이 재확인돼 있습니다. 비주택은 한도액(정액 상한)이 없는 경우가 많아 거래금액이 클수록 절대액 차이가 커집니다. 같은 0.9%라도 3억이면 270만 원, 10억이면 900만 원으로 체감 격차가 큽니다.
근거4. 부가세, 협상, 영수증: 실무에서 자주 틀리는 포인트
요율은 공급가액 기준이며, 중개보수에는 부가가치세 10%가 별도로 붙습니다. 상한은 ‘최대치’이므로 당사자와 중개업자는 상한 이하에서 자유롭게 약정할 수 있고, 보수 약정이 없어도 법정 상한 내에서 청구할 수 있습니다. 국토교통부 정책 안내에는 수수료 기준과 영수증 교부 의무 등 기본 원칙이 정리돼 있습니다. 실무에서는 매수·매도(임대인·임차인) 각자 부담이 관행이지만, 부담 주체와 금액은 계약 전 명확히 합의해 특약으로 남기면 분쟁을 줄입니다. 부가세 미포함 안내, 상한 초과 청구, 영수증 미교부는 대표 분쟁 원인입니다.
근거5. 사례로 보는 계산: 매매 5억, 전세 3억, 월세 120만
첫째, 아파트 매매 5억 원(2억~9억 구간)은 상한 0.4%로 최대 200만 원입니다. 부가세 10%를 더하면 220만 원이며, 통상 당사자 각 110만 원씩 부담합니다. 둘째, 전세 3억 원(1억~6억 구간)은 상한 0.3%로 최대 90만 원이고, 부가세까지 99만 원입니다. 셋째, 보증금 1천만·월세 120만 원은 거래금액 1억3천만 원(1천만 + 120만×100)으로 0.3% 상한이 적용돼 최대 39만 원, 부가세 포함 42.9만 원입니다. 계산 전 구간과 한도액 유무(예: 25만·80만 상한)를 확인하면 과·소지급을 예방할 수 있습니다. 같은 거래라도 구간·산식·부가세를 함께 적용해야 실금액이 정확히 나옵니다.
마치며
집을 사고팔거나 임대차 계약을 맺을 때 보수 상한을 알아두면 협상력과 비용 통제력이 확 달라집니다. 2021년 말 개편으로 주택 매매 구간별 상한이 0.4~0.7%로 정리되며 체감 부담이 낮아진 구간이 많았습니다. 예를 들어 2억~9억 구간 상한은 0.4%, 15억 이상은 0.7%로 규정되어 있습니다. 다만 시·도 조례가 한도액(예: 25만 원, 80만 원 등)을 둔 구간도 있어 지역별 확인이 필수입니다. 이 글은 전국 공통 틀과 대표 지자체 사례, 계산식과 실무 팁까지 한 번에 정리합니다. 요율표의 구조를 이해하면 계약 직전에 몇 십만 원에서 몇 백만 원까지 차이를 만들 수 있습니다.
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